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　　昨日中国社科院发布的《中国房地产蓝皮书(2010)》预测，2010年全国房地产市场总体上供求偏紧，各月房价同比增幅呈现由高到低的趋势。但商品房价格下调的可能性不大。

　　蓝皮书指出，尽管我国房地产调控政策已实施数年，但2009年之所以房价、地价大幅上涨，还是与房地产调控措施未及时到位有关。

　　摘录今年楼市总体上供求偏紧

　　蓝皮书预测，2010年房地产市场总体上供求偏紧。

　　供求偏紧的主要原因是，虽然房地产投资在住房商品化改革以来一直持续增加，但竣工面积和土地购置面积均在2008年略有减少，2009年明显减少，对2010年市场供给至少形成预期性压力。

　　■解析

　　社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞分析，房地产市场供不应求的矛盾可能至少还会持续20年。这是由我国所处的特殊发展阶段决定的。城市化的进程决定了不只是住宅，非住宅如办公楼、营业用房等在未来很长一段时间内刚性需求都比较大。

　　摘录房价将在盘整中增速趋缓

　　2010年全国商品房价格下调的可能性不大，在经济形势和政策预期下，房价将在盘整中增速趋缓，各月房价同比增幅呈现由高到低的趋势，都市密集区与区域性中心城市房价增长较快。

　　■解析

　　此前也有专家预测，今年房价可能有30%的下降空间，回落到去年年中的水平。对此，牛凤瑞表示，房价下行的空间存在，但下行的幅度不会太大，时间不可能持久。政策密集出台的目标是遏制房价的过快上涨，但遏制房价过快上涨不等于房价下降。目前房地产市场所表现出来的现象是政策出台后的正常表现。

　　■不拐论

　　潘石屹：两年后房价会上涨

　　SOHO中国董事长潘石屹近日表示，楼市新政策实施后，北京、上海等城市半年或一年内一手房价下降的可能性都不大。原因是现在开发商手里都很有钱，从上市公司的情况看，拥有100亿现金的上市公司很多。除非政策接二连三出台，房价或可能下降，但也需要一段时间。

　　潘石屹认为，从拿地到把房子建起来，至少需要三年。2008年以来，土地供应越来越少，未来一年半到两年内销售的房子就少，两年后房价就会上涨。

　　昨日，潘石屹在北京一个论坛上表示，全国楼市已进入冰冻期，预计此轮政策调整将持续三年，未来政府可能出台更加严厉的调控政策。

　　张洪石：可能出现报复性上涨

　　“国十条”重点打击炒房投机，但不可忽视的是把真正的购房群体挡在了门外。楼市的刚性需求暂时被打压住了，但这些需求五年、十年之后同样客观存在。

　　中科院政策所经济学家张洪石说，一旦缺乏后续调控政策，没有从根本上解决土地财政、房地产开发成本不断上涨、市场供应量严重不足等关键性问题，“房价经过政策调整适应期后，可能出现‘报复性’上涨。”

　　不少专家建议，把土地出让收入的80%划归中央政府，这样就可以让地方政府失去卖地的冲动。为了弥补地方财政收入不足，国家可以把高科技、节能减排、绿色环保产业的税收划给地方政府。

　　■拐点论

　　牛刀：“五一”成交稀少宣告拐点来临

　　草根经济学家牛刀在其博客中表示，“五一”期间一线城市住房交易量大跌大势已定，绝对不是什么降价30%的问题，从趋势上看，楼市供求关系发生了逆转，市场正在强势修补被投机炒作严重扭曲的价值形态。

　　卖方市场开始打破观望。这个观望的心态是被央行冷不丁提高存款准备金率打破的，因为原先的购买主要是流动的货币造成的，现在央行要一点一点回收了，这种回收对开发商和炒房客来讲，宛如钝刀子割肉。

　　所以，千万不要小看“五一”期间成交量的稀少，这是中国房价拐来拐去的又一个拐点，这一次拐了就不是什么W型或V型，而是L型，那下面一横要持续很长时间。三年、五年、八年、十年，很难说，我认为是十年。 

　　孙飞：房价仍有30%的降幅空间

　　昨日下午5时，中国人民大学经济学博士、经济学家孙飞在接受本报记者采访时认为，房地产市场目前的供求有问题，在高房价下，房地产市场已成为一种暴富的手段和一些人攫取财富的捷径，部分真实需求已经被逐渐挤出市场。

　　他认为，如果这轮调控未能达到预期目标，下一步开征物业税和房产税将是调控的“撒手锏”。

　　针对各地区房价不同的特点，孙飞建议，从此轮调控北京、上海、深圳等热点城市房价下跌幅度分析，中国房地产价格仍有30%的降幅。

　　自4月中旬新一轮楼市调控政策接连出台后，全国楼市顿时陷入了重重迷雾之中。未来楼市是否会出现拐点？

　　对于这些疑问，著名的开发商和经济学家的看法大相径庭，尚没有一个清晰而准确的判断。

　　中央是否继续出台打压政策，央行会否加息，这些可能是判断楼市走向的决定性因素……

　　■观察

　　房价增速远超居民收入

　　中国社会科学院管理研究所土地与房地产研究室主任李景国昨日在发布会上表示，2009年商品房价格增长23.6%，商品住宅的价格增长25.1%。远远超过了城镇居民人均可支配收入9.8%的增长速度，这种状况如果持续会使市场失去支撑，并有可能导致经济出现问题。

　　李景国称，有资料显示2007年不断刷新地王的企业许多是国有和国有控股的企业，比例超过70%。

　　李景国表示，如果2010年收紧货币，且加大房地产的调控力度，出台过于猛烈的房地产措施，2010年全国房地产价格会受到遏制，热点城市房价在下半年会下调，二、三类城市房价上涨的速度将减慢。

　　加息将消纳新政打压力度

　　有专家表示，近日风传的央行在二季度加息，除了能有效抑制通胀，还可看做是人民币即将升值的风向标。人民币升值必将引入大量热钱，而楼市和股市将是最直接的两个突破口。调控政策在打压楼市，而追涨的热钱又在反复托起楼市，这种作用力和反作用力可在一定程度上消纳新政的打压力度，使楼市不会遭遇“釜底抽薪”般的致命打击。

　　二季度央行如果真的加息，那将是楼市反弹的一个重要节点，在入市新盘有限的情况下，二手房价格的维稳将成为最直接的被影响者。二手房价格不一定有明显变化，但有境外热钱推动，二手房的交易量肯定会上升。 

　　■链接

　　新一轮楼市调控政策

　　4月17日 国务院发文，购买第二套住房的家庭首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍；对三套房贷提出具体要求：在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；

　　4月19日 建设部发“53号令”：未取得预售证的商品房，不得进行任何形式的预销售，取得预售证的项目，要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价对外销售。

　　5月1日起 北京市“同一家庭限新购一套商品住房”。

　　5月10日起 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。市场分析人士认为，对楼市的放贷经过几次楼市紧缩政策后已十分紧，此次调整令开发商可获贷款更少，有利于房价加速回落。