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房地产行业转型聚焦“四条路径”发力

关键词 房地产|2025-09-10 11:47:23|宏观经济|来源 证券日报
摘要 ​8月份以来,中央层面持续推进城市更新行动。同时,“北上广深”四大一线城市均出台新一轮放松限购政策。在楼市传统销售旺季,政策层面持续释放支持信号......

8月份以来,中央层面持续推进城市更新行动。同时,“北上广深”四大一线城市均出台新一轮放松限购政策。在楼市传统销售旺季,政策层面持续释放支持信号,折射出房地产行业发展模式正在发生根本性转变,核心主题从“规模扩张”转向“质量+服务”双轮驱动,迈向转型新阶段。

  在笔者看来,传统“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发模式已经终结。在经历了长达数年的深度调整后,“保交楼”专项借款、下调首付比例和利率、限购放宽等政策“组合拳”已初步稳住市场。为适应市场新变化、满足多样化居住需求,当前房地产行业上下游都在探寻新发展路径,整体呈现出聚焦“四条路径”发力,加速推进转型的新气象。

  第一条路:集中精力降负债,优化行业资产负债表,坚守财务安全线。从上市房企半年报数据看,行业资产负债表正在出现积极变化,百强企业剔除预收账款的资产负债率均值持续下降。

  各类房企结合实际情况多措并举降负债。有的企业利用经营性物业贷置换信用债,降低有息负债规模;有优质底层资产的房企通过基础设施公募REITs等新途径盘活资产,优化资产结构;流动性有压力的企业剥离闲置资产回笼资金;出险房企通过增资扩股、债转股、引入战略投资者以及债务重组等手段改善资本结构;部分企业通过缩减投资、提前偿还高息债等方式降低整体负债规模。企业有息负债规模降下来,偿债风险降低,房地产行业资产负债表就会得到优化,这将推动市场加快出清风险,进入健康发展新通道。

  第二条路:灵活调整推盘节奏,快速回笼资金,守护好现金流生命线。在市场需求尚未全面回暖的情况下,企业需盘点库存情况,灵活调整各个区域、城市乃至具体项目房源的推盘节奏,避免盲目跟风和过度供应。就当下来看,囤地缓开发赌土地红利的时代早已远去,现金流才是王道。房企正通过精准营销、合理定价等策略,快速回笼资金,确保其正常运营和现金流稳定。比如,一线及核心二线城市去化周期相对较短,在相关政策支持下,房企通过阶梯式定价法实现快速去库存。此外,部分房企正通过数字化营销手段提升转化率,运用VR看房、元宇宙体验等多种方式营销。

  第三条路:提升资产运营效率,拓展新商业路径。行业进入深度调整期以来,商业运营、代建、长租公寓、物业管理等赛道营收对企业业绩贡献越来越大。

  多数房企强调要向“新发展模式”转型,注重轻资产运营,将业务重心转向存量经营,用经营性现金流驱动转型。比如,招商蛇口(001979)提出“从以开发为主转向开发与经营并重,从重资产为主向轻重结合转变,从同质化竞争向差异化转变”的“三个转变”。再比如,2025年上半年,新城控股(601155)商业运营收入(含税租金收入)69.44亿元,同比增长11.8%,商业板块已成为其利润结构的“压舱石”。

  从投资者视角看,企业若能通过供应链优化和数字化转型,将经营性物业业务毛利率提升至较高水平,并充分利用REITs等资本市场工具,形成“投融管退”专业化分工闭环,创造稳定的现金流和利润增长点,则企业估值有望得到修复乃至重构。

  第四条路:“好房子+好服务”双轮驱动,调整投资策略,稳住ROE(净资产收益率)基本面。随着居住需求从“有没有”转向“好不好”,房地产下半场一定会聚焦“好房子+好服务”。

  “好房子”不仅意味着高品质的建筑质量,还需具备舒适的居住环境、完善的配套设施和优质的物业服务。加大产品研发和创新投入,提升项目的“产品力”,围绕房子提供全生命周期的服务,是企业提升ROE的必然之选,也是行业未来发展的核心方向。在这一趋势下,头部房企普遍聚焦高能级城市投资,采取“优中选优、深耕核心”的策略,确保项目的周转效率和高附加值的盈利空间。

  总体而言,当前房地产市场已由增量开发转向存量运营时代,房企在“新与旧”的转换中逐步找到适合自身的新发展模式,这将加快推动房地产行业迈入转型新阶段,进入健康发展新生态。


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