涂附磨具网

2012年全国保障房建设进入高峰期。3月7日，全国政协在梅地亚两会新闻中心举行全国政协十一届五次会议记者会，多位委员热议“保障性住房建设和管理”。

　　今年开工700万套

　　近两年，我国明显加快了建设保障性住房的步伐。“十一五”期间，国家住房保障工程大体上完成了1600万套，到“十二五”期间，规划为3600万套。2011年，开工保障性住房建设1000万套，基本建成400多万套，今年开工700万套，要建成500万套，加上去年开工的，我国保障性住房建设进入高峰期。

　　对此，社会上开始有了我国保障房建设正在经历“大跃进”的质疑，全国政协委员、上海社科院城市与房地产研究中心原主任、住建部专家委员会住房组成员张泓铭表示，“大跃进”不应该单纯从数据上去理解。

　　张泓铭说，2007年下半年国务院发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，从此我国住房保障力度加大了、进度加快了。“假如说我们还套用‘大跃进’这个词的话，那么我们说这种‘大跃进’体现了我们党和国家对于民生问题的重视，对于老百姓居住问题的重视，我们也欢迎和支持这种‘大跃进’。”

　　张泓铭也表示，目前保障性住房建设管理还存在很多问题，需要一部专门的法律予以约束。

　　张泓铭坦言，1998年国务院关于住房制度改革中就有关住房保障制度的设计分两大块，一是住房市场的发展；二是住房保障的发展。在1998年以后，整个社会对住房保障不太重视，本世纪以来，2007年8月7日发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》，根据这个文件，然后在11月份，由建设部联合国家有关部门出台了《廉租住房的保障办法》，11月19日，建设部联合各部委出台了《经济适用房住房管理办法》，从2007年以后陆陆续续地都有关于公积金的管理办法出台。

　　“这十年来关于住房保障法的研究一直没有停止，我们不能说国家没有管理的办法和规章，仅仅是没有成为人大的立法而已。”张泓铭补充道。

　　保障房建设有无利润是关键

　　制约保障房建设的一个重要因素在于利润太薄。为此，3月2日，四位全国政协委员高春芳、田伏洲、冯世良、金大鹏，来到北京最大在建保障房——双合家园的工地调研。

　　该工地所属北京建工地产有限责任公司，其副总经理程波浪介绍，该公司是北京市市属国有企业，整个项目从规划、施工、安装到物业管理都是由北京建工旗下的公司完成。

　　程波浪表示，保障房建设没有利润，民营企业很难承受，“国企提供这样的一条龙解决方案，这是国企的天然优势。更重要的是，民企不允许亏钱，而保障房项目作为民生工程，弄不好就要亏损。从企业社会责任角度看，这样的工程国企不干谁来干？”

　　2011年5月初，国资委在网站上挂出通知，要求央企积极参与保障房的开发建设。并且，国资委在下发给央企的文件中指明了方向：“要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。”

　　但国资委设计的保障房建设盈利模式短期内还难以变为现实。

　　仍以双合家园为例，25栋楼中包括3栋廉租房、5栋公租房和17栋限价房，全部是保障性住房。尽管周边的商品房均价已达两万六七千元，但双合家园只能按照均价7400元的既定价格销售。

　　程波浪坦言，双合家园项目，北京建工要亏损两亿元以上。“2009年拿地的时候，按照成本倒推的方式计算，最终应该能够打平；但这两年人工、物料成本上升太快了，亏损已不可避免。”

　　保障房项目亏损并非北京建工一家。保利地产董事长宋广菊曾坦言，保利在北京的两个保障房处于亏损状况，原因是北京项目到了政府之前规定的销售时间，但政府方面的销售方案还没有出台，导致该项目所有楼盘不能按时销售，参与该项目的7家开发商全部亏损。

　　全国政协委员、中国物业管理协会副会长、顺天通集团总经理田在玮告诉本报记者，保障性住房的建设肯定比商品房的利润要低一些，但是也并不像有些企业认为得那样，根本没有利润可言，而是利润比较少。要从自身的管理过程中加强管理、节省支出、节流，从这方面增加利润。至于如何动员社会资金和建设单位的自有资金加入到保障房建设，这是一个亟待解决的问题，从政策支持的角度上要加大这方面的投入。

　　多元融资打破保障房资金瓶颈

　　作为来自金融领域的全国政协委员，北京银行董事长闫冰竹建议，在保障房建设中，应拓展公共租赁住房多元化融资渠道，建立多层次的住房保障体系。

　　为缓解保障房资金压力，中央正在继续加大资金补助力度。去年，中央财政大幅增加资金投入，共下达保障性安居工程补助资金1709亿元，全国保障性住房基本建成400万套以上，新开工1000万套的目标任务已经完成。财政部日前发布了关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知，表示2012年中央财政安排保障性安居工程补助资金将大于2011年，要求省级安排的补助资金要比2011年有所增加。住建部称，今年中央补助资金不低于2011年1526亿元的标准。

　　然而业界普遍认为，资金来源仍是保障房建设一大瓶颈。如何有效的拓展保障房资金来源渠道，减小资金缺口，是目前亟待解决的问题。

　　闫冰竹在提案中谈到，比较成功地推行公租房建设的国家和地区，如美国、英国和新加坡，均构建了一个由政府银行和资本市场相互配合的多元化融资渠道，而我国公租房融资渠道尚面临许多问题。包括政府投入资金不足，中央财政补助资金与地方财政支出不够；间接融资渠道不畅；直接融资渠道匮乏，债券保险和银行间市场等多元化融资渠道尚未充分发挥作用等。

　　为此，闫冰竹建议：一是加大政府资金投入，政府在公租房建设中起着主导作用，建议继续加大中央财政补贴资金的投入，并以贴息担保补助的方式调动更多资金投入公租房建设。同时各地政府将公租房建设资金纳入年度财政预算，明确安排一定比例的土地出让金净收益统筹用于公租房建设。加紧修订《住房公积金管理条例》，明确住房公积金使用规定，从住房公积金中直接提取适当比例转化成住房保障基金，用于公租房住房补贴。二是疏导间接融资渠道，对公租房建设融资给予政策优惠，人民银行在执行差别准备金动态调整政策时给予支持公租房建设融资支持的商业银行一定的容忍度。三是拓展直接融资渠道，优化房地产投资信托基金发展环境；降低发行成本，封闭立项，鼓励发行企业债；鼓励和引导发行中期票据用于公租房建设等。

　　据了解，2011年北京市国资委代表市政府作为投资中心出资人，北京市财政直接以货币形式出资100亿元作为注册资本金，成立了“保障性住房建设投资中心”。投资中心通过财政拨款、公积金贷款、银行贷款、债券等金融工具，经营保障房投融资建设收购租赁。

　　钢铁等行业注入强心剂

　　“2012年，我国保障房将新开工建设700万套，虽然数量比去年的1000万套有所减少，但实际在建工程量巨大，资金投入也将超过去年，对于钢铁、水泥等原材料的需求将进一步增加。”住建部政策研究中心主任秦虹告诉本报记者。

　　据有关房地产公司介绍，房屋建设一般有2~3年左右的建设周期。按照住房城乡建设部的估算，今年实际在建工程量至少有1700万套，还不包括2009年开工的部分项目。保障房建设的力度并没有减弱，反而进入了高峰期。

　　保障性住房虽然不一定完全弥补商品房建设回落的空缺，但是有助于修复、拉回市场对钢材、水泥、工程机械、混凝土机械的预期。

　　3月，水泥行业也走出了传统淡季，海螺水泥董事长郭文叁表示，虽然中国在房地产市场实施了调控政策，但中国的水泥需求依然强劲。

　　郭文叁称，政府对保障房建设的推动成功抵消了商品房市场水泥需求下降的影响，去年动工的1000万套保障房建设将使水泥需求量从今年第二季度起达到高峰。今年还将开工建设700万套保障房，因此公司仍有信心。

　　随着保障性住房的大规模开工，以挖掘机、推土机为代表的工程机械产品也将迎来大规模的需求爆发，从销售增速来看，这种需求的增长态势已经显现。保障房、商品房等房地产投资最能影响工程机械行业的发展，随着保障房的建设，各种路桥建设，隧道建设，铁路建设，甚至城市基础设施建设，都会扩大规模，工程机械行业会随着各种项目的投资扩大，先后在施工场地亮相。

　　一直以来，工程机械是市场的刚性需求，随着国家先后出台保障民生的政策，工程项目的扩大势必带动工程机械行业的发展，在经历了行业市场的冷却之后，行业企业先后推出新产品，蓄势待发，等待工程热潮的到来。

　　相关报道 住建部：保障房建设补助标准暂不提高

　　住房和城乡建设部部长姜伟新3月7日参加十一届全国人大五次会议青海代表团审议时说，经住建部与国家发改委、财政部协商，2012年保障房建设补助标准将维持原有水平，但将开始安排相关的基础设施配套建设投资，目前计划正在陆续下达中。

　　姜伟新表示，由中央来组织实物保障房的建设，恐怕主要在“十二五”时期。从“十三五”开始，保障性住房的建设将转为资金补贴为主，实物建房为辅。目前，保障房建设名目有多种，资金渠道也相对较多。姜伟新表示，今后，在保障性住房建设中将鼓励各地根据各自实际统筹运用政策、综合推进。